Un propriétaire peut tout à fait reprendre son bien mis en location pour en faire sa résidence principale — ou celle d’un proche. Cette démarche s’appelle le congé pour reprise, et elle est encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Des conditions précises s’appliquent : un délai de préavis légal, un bénéficiaire autorisé, et une lettre recommandée avec accusé de réception rédigée dans les règles. Certains locataires protégés ne peuvent pas être expulsés sans conditions supplémentaires. Voici tout ce qu’il faut savoir pour agir légalement.
| Élément clé | Détail |
|---|---|
| Délai de préavis (bail nu) | 6 mois avant la fin du bail |
| Délai de préavis (bail meublé) | 3 mois avant la fin du bail |
| Bénéficiaires autorisés | Propriétaire, conjoint, partenaire PACS, concubin notoire, ascendants, descendants |
| Forme obligatoire | Lettre recommandée AR ou acte d’huissier |
| Locataires protégés | +65 ans avec ressources modestes, locataire dont le bailleur a moins de 65 ans |
| Sanction en cas de fraude | Amende jusqu’à 6 000 € et dommages-intérêts |
- Le congé pour reprise ne peut être donné qu’à l’échéance du bail.
- La reprise doit être réelle et sérieuse : le logement doit effectivement être occupé après le départ du locataire.
- Un locataire âgé de plus de 65 ans avec des ressources sous le plafond HLM bénéficie d’une protection renforcée.
- Un congé frauduleux expose à des poursuites pénales et civiles.
Un propriétaire peut-il toujours récupérer son logement pour y habiter ?
Pas dans tous les cas. La loi encadre strictement la reprise d’un bien loué. Vous ne pouvez pas mettre fin au bail à n’importe quel moment : le congé doit être donné pour la date d’échéance du contrat de location. Pendant la durée du bail, votre locataire est protégé et vous ne pouvez pas lui demander de partir pour ce motif.
Qui peut bénéficier de la reprise du logement ?
La loi fixe une liste limitative des bénéficiaires d’un congé pour reprise. Il s’agit exclusivement :
du propriétaire lui-même, de son conjoint ou partenaire de PACS, de son concubin notoire (cohabitation d’au moins un an), de ses ascendants directs (parents, grands-parents), de ses descendants directs (enfants, petits-enfants).
Vous ne pouvez pas donner congé pour reloger un ami, un frère ou une sœur. Si le bénéficiaire n’est pas dans cette liste, le congé est nul de plein droit.
Quelles sont les conditions à respecter pour donner un congé pour reprise ?
La reprise doit être réelle et sérieuse. Cela signifie que le logement doit effectivement être occupé à titre de résidence principale par le bénéficiaire après le départ du locataire. Vous devez pouvoir le justifier si votre locataire conteste. Un congé donné pour vendre discrètement le bien libre est considéré comme frauduleux.
Quel délai faut-il respecter pour prévenir le locataire ?
Le délai varie selon le type de bail :
| Type de bail | Délai de préavis obligatoire |
|---|---|
| Bail nu (résidence principale) | 6 mois avant l’échéance |
| Bail meublé | 3 mois avant l’échéance |
Le point de départ du délai est la date de réception du courrier par le locataire, pas la date d’envoi.
Comment rédiger et envoyer le congé pour reprise ?
Le courrier doit obligatoirement être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre par huissier de justice. Le courrier simple n’a aucune valeur juridique.
La lettre doit mentionner : le motif précis (reprise pour habiter), l’identité du bénéficiaire de la reprise, et le lien de parenté ou de vie commune avec vous. Sans ces mentions, le congé peut être annulé par le tribunal.
Quels locataires sont protégés contre le congé pour reprise ?
Deux catégories de locataires bénéficient d’une protection spécifique. Un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds HLM ne peut pas être expulsé, sauf si vous trouvez une solution de relogement adaptée dans le même secteur géographique. La même protection s’applique si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans répondant à ces mêmes critères de ressources.
Exception : si vous avez vous-même plus de 65 ans, cette protection ne s’applique pas.
Que se passe-t-il si le locataire refuse de quitter le logement ?
Si le locataire reste dans les lieux après la date de fin de bail, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Aucune action d’expulsion n’est possible sans décision de justice. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toute expulsion, même ordonnée par un tribunal.
Quels sont les risques en cas de congé pour reprise frauduleux ?
Un congé donné de mauvaise foi — pour vendre le bien ou le relouer plus cher — expose à des sanctions sérieuses. Le propriétaire risque une amende pénale pouvant atteindre 6 000 €, ainsi que le versement de dommages-intérêts au locataire lésé. Le tribunal peut aussi annuler la vente si le bien a été cédé rapidement après le départ du locataire.
Les règles sont-elles différentes pour un logement meublé ?
Oui, sur deux points. Le préavis est de 3 mois au lieu de 6. Et le bail meublé se renouvelle par périodes d’un an (contre 3 ans pour un bail nu), ce qui offre des échéances plus fréquentes pour donner congé. Les conditions de fond — bénéficiaire autorisé, réalité de la reprise, forme du courrier — restent identiques.
